Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 6.1.2026 quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Theo đó, Nghị quyết quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai.

Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) quy định, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước tham gia đấu giá tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Nghị quyết quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Việc nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá cao nhằm trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.

Nhận định về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản - cho rằng, việc nâng trần tiền đặt trước tối đa lên 50% buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc nghiêm túc hơn về năng lực tài chính, qua đó hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, việc quy định biên độ khá rộng nên các địa phương có thể có xu hướng lựa chọn mức cao nhất (50% giá khởi điểm) để “an toàn” nên có thể vô tình tạo thêm rào cản cho người dân. Lưu ý, quy định này chỉ áp dụng với cá nhân, không áp dụng với doanh nghiệp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (doanh nghiệp vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20%).

Bên cạnh đó, nghị quyết cũng đưa ra quy định cụ thể để xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Theo nghị quyết, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở như sau: Từ 2 năm đến 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; Từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá quy định ở trên. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, theo quy định trước đây tại Luật Đấu giá tài sản (Điều 70) chủ yếu áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hoặc quyền khai thác khoáng sản; chưa có quy định cấm đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở.

"Quy định mới khắc phục khoảng trống pháp lý trước đây, đồng thời tăng mạnh tính răn đe đối với hành vi cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Việc có nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ hơn khi bỏ cọc, qua đó góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành các cơn 'sốt ảo' từ đấu giá đất" - Luật sư Phạm Thanh Tuấn nói.

             --Sưu Tầm--